一、   营业税

 

（一）纳税人：在中华人民共和国境内提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照条例缴纳营业税。

 

 （二）税目、税率：转让房产应按“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%。

 

 （三）计税依据：营业税的计税依据为销售不动产的销售额（统称营业额），包括为销售不动产收取的全部价款和价外费用。个人将不动产无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为，应按规定缴纳营业税。

 

   纳税人销售不动产的价格明显偏低并无正当理由或者发生应税行为而无营业额的，由主管税务机关核定其营业额。

 

   自2012年1月1日起，纳税人申报的存量房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，税务机关有权依法通过陕西省存量房交易价格申报评估系统对其申报的成交价格进行评估，并依照评估的房产价格为计税价值，依法计算应纳税款。

 

  （四）税收优惠：

 

1、个人无偿赠与不动产属于下列情形之一的，暂免征收营业税：

 

（1）离婚财产分割；

 

（2）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

 

　（3）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

 

　（4）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人；

 

   2、自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

 

  二、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加

 

  （一）纳税人：负有缴纳营业税的单位和个人，为城市维护建设税的纳税人。

 

   （二）税率：纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为1%。教育费附加费率为3%。地方教育费附加费率为2%。

 

 （三）计税依据：以纳税人实际缴纳的营业税税额为计税依据，与营业税同时缴纳。

 

   三、土地增值税

 

  （一）纳税人：土地增税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。

 

   （二）税率：土地增值税四级超率累进税率表

 

 

  （三）计税依据：土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。

 

土地增值额=转让房产收入—税法规定的扣除项目金额

 

（四）税收优惠：对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

 

  房产所有人将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。房屋所有人通过中国境内非盈利社会团体、国家机关将房屋产权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。

 

自2008年11月1日起，对居民个人销售住房暂免征收土地增值税。

 

四、个人所得税

 

（一）纳税人：在中国境内有住所，或者虽无住所而在境内居住满一年的个人，从中国境内和境外取得所得的，应当依法缴纳个人所得税。

 

在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得所得的，也应依法缴纳个人所得税。

 

（二）税目税率：个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。适用税率为20%。

 

(三)计税依据：个人所得税的计税依据为应纳税所得额。

 

1、对个人转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，以余额为应纳税所得额。

 

转让住房过程中缴纳的税金是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

 

合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。住房贷款利息、公证费等费用应出具贷款银行和公证等部门的有效证明。

 

装修费用包含：一是费用发生在转让前，有税务统一，并且上所列付款人姓名与转让房屋产权人姓名一致，且附有所购装修商品清单。二是已购公有住房、经济适用房装修费用最高扣除限额为住房原值的15%，商品房及其他住房最高扣除限额为住房原值的10%；三是纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。

    2、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。陕西省规定的具体比例为1%。

 

3、自2010年10月1日起，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

 

自2012年1月1日起，纳税人申报的存量房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，税务机关有权依法通过陕西省存量房交易价格申报评估系统对其申报的成交价格进行评估，并依照评估的房产价格为计税价值，依法计算应纳税款。

 

（四）税收优惠：

 

1、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

 

2、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

 

（1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

 

（2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

 

　（3）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人；

 

五、印花税

 

（一）纳税人：凡在我国境内书立、领受、使用属于征税范围内所列凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人。对于同一凭证，如果由两方或两方以上当事人鉴订并各执一份的，各方均为纳税人，应当由各方就所持凭证的各自金额贴花。

 

（二）税目、税率：个人在房屋出售过程中所书立的合同、书据，应按“产权转移书据”税目征税，由双方分别按书据所载金额万分之五缴纳印花税。

 

（三）税收优惠：自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

 

 六、法律责任

 

  纳税人未按照规定期限缴纳税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

 

纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。

 

纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

 

纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。